Migliaia di famiglie vorrebbero ricevere questa lettera dalla banca.… “Buongiorno Sig Mario, Lei ha stipulato con la nostra Banca un mutuo per la casa nel 2017. Oggi, a seguito della continua discesa dei tassi di interesse e viste le politiche favorevoli della BCE, la nostra Direzione ha deciso di migliorare il tasso di interesse del suo mutuo. La informiamo quindi che, dal prossimo mese, la rata mensile passerà dagli attuali 773 euro a 654 euro….." Ti piacerebbe ricevere una comunicazione così da parte della tua banca, vero? Ci spiace però deluderti. Questa lettera non la riceverai mai..!! Nessuna banca si preoccuperà mai di controllare se stai pagando tanto. Non meravigliarti di questa cosa, le banche non sono Onlus e non rinunciano ad una fetta del loro guadagno. La maggior parte di noi, per acquistare una casa si indebita per molti anni, investe i risparmi, fa tutti i mesi mille sacrifici. Eppure, dopo aver concluso l'operazione, ripone i documenti nella cartellina di colore giallo con l'etichetta "documenti casa" e si dimentica negli anni successivi, di verificare che le condizioni economiche del mutuo siano al passo con i tempi. E’ strano vero? Eppure, per tantissime famiglie italiane, il MUTUO è una delle voci di maggior peso nel bilancio mensile e pochi o tanti euro sulla rata possono fare la differenza. E, visto il calo dei tassi degli ultimi anni, di euro se ne possono risparmiare veramente tanti. Rispetto agli anni in cui noi abbiamo iniziato questo lavoro (correva l'anno 2000), oggi chi sottoscrive un mutuo ha la possibilità nel tempo di modificare le condizioni. Come? Ad esempio con la Surroga

In questi ultimi giorni sto leggendo spesso post e commenti di persone che stanno acquistando casa e per farlo hanno necessità di sottoscrivere un mutuo. Nei vari racconti emergono tante domande che i clienti si pongono relativamente alle assicurazioni legate al mutuo. Si parla di polizza incendio e scoppio, vita, invalidità, perdita lavoro.. E ovviamente il tema che maggiormente anima le discussioni è legato al fatto che, in alcuni casi, le banche pongono quasi come "vincolo" la sottoscrizione delle polizze se si vuole ottenere l'erogazione del mutuo. Diciamo che le banche molto spesso propongono ai clienti coperture assicurative per tutelare e tutelarsi nel caso in cui si dovessero verificare eventi che generano criticità importanti. L'eventuale sottoscrizione di queste polizze fa lievitare i costi del mutuo e anche di molto. Vi preciso però due cose: 1) le banche per loro policy creditizie, per la rischiosità dell'operazione o per altri motivi possono decidere di chiedere al cliente ulteriori forme di garanzie . Nessuno può vietarglielo, visto che sono loro a prestare i soldi, ma devono naturalmente gestire questa loro richiesta in modo corretto e trasparente nei confronti del cliente e soprattutto senza obbligo. 2) Banca d'Italia e Ivass hanno emanato molte norme con il fine di regolamentare questa tematica. Ve ne riporto qualcuna. Se ne parla dal lontano 2011. In particolare, una norma del 2017 , ad esempio, ha chiarito che nessuna banca può vincolare l’erogazione di un mutuo alla sottoscrizione di polizze assicurative CPI (Credit Protection Insurance) cioè quelle che offrono coperture da eventi quali morte, invalidità permanente e perdita del lavoro. Nel caso in cui la banca, propone al cliente una delle sue coperture assicurative, ha l’obbligo di rendere edotto il cliente di quelli che sono i costi, le provvigioni percepite, ecc… Inoltre, la banca è tenuta a fornire al cliente, oltre al suo preventivo di polizza, altri due preventivi diversi. Questo per consentire al cliente di fare le opportune valutazioni. Con un'altra lettera del 2020 , sempre Banca d'Italia e Ivass hanno chiarito che i contenuti minimi delle polizze abbinate ai mutui devono essere esposti in modo chiaro, affinché il cliente sia messo nella condizione di comparare le offerte sul mercato.

Stamattina ne parlavo con un cliente (Giuseppe) che ha intenzione di acquistare la sua prima casa di proprietà. Ha necessità di fare mutuo al 100% e quindi l’unica strada percorribile per ottenerlo è sfruttare il Fondo Consap. Giuseppe ha tutti i requisiti per accedere a questa “agevolazione”, ma non ha la minima idea di cosa significa utilizzare un fondo di garanzia statale e sulle conseguenze che si generano in caso di problemi nel pagamento delle rate di mutuo. Qualcuno ha raccontato a Giuseppe, in modo incompleto, solo alcune caratteristiche del Fondo Consap. Gli ha detto, ad esempio, che gli consentirà di prendere un mutuo al 100% e che lo stesso Fondo garantisce alla Banca l’80% del capitale di mutuo erogato Vero, anzi verissimo… ma mancano dei pezzi importanti Quali? In questo post ve ne cito uno in particolare… Ma partiamo subito dalle novità

Come avrete sicuramente letto, in data 25 maggio 2021 è stato pubblicato il nuovo Decreto Sostegni bis. Tra le tante novità, c’è ne una che riguarda i giovani alle prese con l’acquisto della loro prima casa. Proviamo a fare un po' di chiarezza sul tema Il Decreto Sostegni bis ha modificato (temporaneamente) alcune disposizioni della legge 147 del 2013 che ha istituito il Fondo di garanzia per la prima casa. Alla fine di questo articolo faremo un riepilogo delle disposizioni previste da questa legge. Ma partiamo subito dalle novità

Quando si riceve la telefonata della Banca che ci comunica che la nostra richiesta di mutuo non è stata approvata, è una di quelle notizie che ci rovina la giornata e ci fa crollare in un attimo tutti i nostri sogni. E se magari questo rifiuto è arrivato dopo aver presentato un lungo elenco di documenti, aver atteso tanti giorni e aver anche fatto la perizia allora la notizia è ancora più amara da digerire. Certo, un rifiuto, anche se non gradito, può sempre essere gestito. A patto che sappiamo come fare… Quindi non disperate, non sempre tutto è perduto...

Sei alle prese con l'acquisto della tua casa? Per farlo hai necessità di un mutuo? Allora mettiti seduto e ascoltami un attimo… Spero sarai d’accordo con me che acquistare casa, molto probabilmente, rappresenta per te la realizzazione di un sogno . E sono certo condividerai che sarebbe un peccato se la realizzazione di questo sogno fosse compromessa da qualche brutta sorpresa!! Ebbene sì, purtroppo le brutte sorprese sono sempre dietro l’angolo!! Non ci credi?? Ti sintetizzo i dati contenuti in una recente indagine straordinaria sulle famiglie italiane condotta da Banca d’Italia. 🔴 circa il 40% dei mutuatari è in difficoltà con il pagamento delle rate; 🔴 circa il 34% di chi ha un finanziamento personale è in affanno nel rispettare le scadenze 🔴 più di un terzo delle persone dichiara di disporre di risorse finanziarie liquide sufficienti a coprire per meno di 3 mesi le spese per consumi essenziali della famiglia in assenza di altre entrate Brutto scenario, vero? Sono sicuro che in tanti penseranno che l’unico colpevole di questo “disastro” è il Covid?? Io, la penso diversamente ed in tutta sincerità ti dico che il Covid è solo una parte del problema. E te lo dico dopo aver analizzato attentamente la situazione di tanti clienti in questi ultimi mesi. Le difficoltà che ti ho evidenziato prima, molto spesso sono state causate da gravi errori di valutazione che ovviamente sono stati poi accentuati dall’emergenza Covi d. 

Volevo informarvi che anche per questo 2021 le Offerte di Ammiocuggino sono state rinnovate… Non conosci Ammiocuggino?? Ahi, ahi, ahi…. Eppure, Ammiocuggino è uno dei massimi esperti (tuttologo) al quale tantissimi italiani si affidano quando devono prendere decisioni importanti (e non) in ambito medico, finanziario, legale, economico, marketing,….. Qualcuno ha mai chiesto una consulenza all’esperto Ammiocuggino?? Dai su, puoi confessarmelo… Chi di noi, non ha qualche volta chiesto il suo parere. Magari lo ha anche pagato profumatamente per poi ritrovarsi con un pugno di mosche in mano e tante criticità da gestire. Si puoi dirlo, sono un po’ stronzetto, ma dopo la telefonata ricevuta qualche giorno fa da un cliente in difficoltà non posso far finta di niente. Da 20 anni , i l mio lavoro è quello di affiancare il cliente (famiglia e azienda) in scelte molto importanti e delicate. Il mezzo per farlo , non sono i prodotti delle banche, ma la passione per il mio lavoro che mi porta a fare insieme al cliente attente analisi prima di scegliere la soluzione adatta alle sue esigenze riducendo e, nella maggior parte dei casi, azzerando i rischi. Le mie risposte non sono sempre positive. Uso il SI , il NO , ma anche il NON ADESSO . E credimi, non lo faccio perché voglio essere stronzo, ma perché in alcuni casi evito che qualcuno si schianti contro un muro facendosi molto molto male. Quanti hanno il coraggio di rispondere NO e NON ADESSO alle tue richieste?? Lascia stare, puoi anche evitare di rispondermi!!! Te lo dico io, pochissimi… Conosco personalmente pochissimi Consulenti che hanno il coraggio di dire No e Non adesso se si rendono conto che non ci sono i giusti presupposti Perché ti dico questo? Perché, purtroppo, continuo a imbattermi tutti i giorni in qualcuno che pratica la tanto amata “arte” del FAI DA TE . C’è chi si professa esperto di finanza, chi di mutui, chi di assicurazioni, chi di medicina, chi di marketing… E c’è anche chi, firma “a cuor leggero” proposte, contratti, ecc… e successivamente si informa sulle conseguenze, scoprendo che ha sbagliato inevitabilmente qualcosa. E a quel punto, preso dal panico, chiede “e adesso come faccio?”, “ma questa frase qui è corretta?”, “..e questo tasso?”, “….ma non sapevo che c’era anche questa spesa”,… Vi racconto un episodio che mi è successo un paio di mesi fa Mi sono fratturato il V metacarpo della mano destra. Sì proprio quella, potete dirlo “che sfiga…” Mi sono recato al pronto soccorso e mi hanno comunicato che era necessario l’intervento per cercare di rimettere a posto una frattura scomposta molto brutta. A quel punto non ho minimamente pensato di avventurarmi nel “fai da te”, o chiamare Ammiocuggino, o l’amico di turno, o addirittura fare una ricerca su internet con l’obiettivo di capire come mettere a posto la frattura con le mie mani. Il mio unico pensiero è stato quello di trovare lo Specialista in chirurgia della mano. Bada bene, non ho cercato il medico generico ma lo Specialista, anzi uno dei migliori. Fatto l’intervento e risolto un primo problema, ho dovuto iniziare la riabilitazione. Anche in questo caso ho ricercato lo Specialista in riabilitazione della mano, non un fisioterapista qualunque. Cosa voglio dire. Voglio dire semplicemente che per alcune cose importanti che ci troviamo a gestire nella nostra vita, non possiamo utilizzare il “fai da te” e non possiamo basarci sui racconti degli amici, dei parenti o del Dott. Ammioccuggino di turno e non possiamo neanche pensare di diventare esperti della materia. Siamo diversi e ognuno di noi ha caratteristiche, esigenze e situazioni differenti. Non esistono soluzioni di mutuo standard che vanno bene per tutti. Il mutuo , ad esempio, è una di quelle cose che NON possiamo gestirci da soli. O almeno, il 90% delle persone, non ha le competenze per farlo. Tante variabili da considerare, tante informazioni da mettere insieme e incastrare nel modo corretto, tante clausole da conoscere e leggere attentamente. Posso assicurarvi che una svista o un errore di valutazione potrebbe costarci molto cara . E credetemi, in 20 anni che faccio questo lavoro, ne ho viste veramente tante di situazioni critiche. Ne è un esempio la storia di Carlo.. Carlo, con cui ho parlato l’altro ieri al telefono, a causa di valutazioni non proprio attente , rischia di vedersi trasformato il suo sogno casa in un incubo. Il suo portafoglio potrebbe alleggerirsi di ben 20.000 euro . Si avete letto bene, rischia di perdere 20.000 euro a causa della impossibilità di portar e a termine l’operazione per via di alcune leggerezze commesse in fase di valutazione iniziale. Nei suoi vari giri interminabili per le varie banche pensava di aver trovato la soluzione che costava meno. Si avete letto bene “che costava meno”, ma aveva tralasciato alcuni aspetti molto più importanti legati alla fattibilità e alla sicurezza di poter ottenere il mutuo che gli necessitava. Carlo è un lavoratore dipendente. La sua famiglia è composta dalla moglie, anche lei lavoratore dipendente, e 2 figli. Dopo tanti anni, passati in una casa in affitto, hanno finalmente deciso di realizzare il sogno di acquistare la loro casa. Con tanti sacrifici, hanno messo da parte qualche risparmio che gli consente di coprire le spese legate all’acquisto. Ma hanno necessità di coprire con il mutuo l’intero costo dell’immobile, quindi devono fare un mutuo al 100%. Dopo tante ricerche, preventivi, giri di varie banche Carlo era convinto di aver trovato il mutuo per lui. La sua banca gli aveva garantito che nel giro di un mese avrebbe coronato il suo sogno. Quindi Carlo, entusiasta della buona notizia, si affrettava a firmare una proposta di acquisto con il venditore impegnandosi a comprare casa ad un certo prezzo entro il 31.12.2020. Il venditore, che a sua volta doveva acquistare un’altra casa, gli aveva chiesto di versare una caparra che gli serviva per concludere il suo acquisto. A quel punto Carlo, fiducioso nell’ottenimento del mutuo che gli serviva, versava al venditore € 10.000. Il giorno seguente si affrettava a recarsi in banca per firmare la richiesta di mutuo e consegnare tutti i documenti richiesti. Dopo 45 giorni di attesa, Carlo viene contattato dalla banca che gli comunica che, dopo un’attenta istruttoria della pratica, non può erogargli un mutuo al 100% ma si rende disponibile a concedergli un mutuo all’80% e previa sottoscrizione di una polizza assicurativa a garanzia della donazione rilevata sull’immobile. Questo per Carlo significa che, se vuole comprare casa, deve sborsare di tasca sua ulteriori 43.000 euro . Appresa la notizia, a Carlo è crollato il mondo addosso. Quei soldi non li ha e realizza che è nei casini. Cosa gli succederà? Molto semplice... Se il venditore è una persona comprensiva accetterà di annullare quel contratto senza conseguenze. Altrimenti Carlo rischia di perdere il doppio della caparra versata, cioè rischia di perdere € 20.000. Non so per voi, ma per me 20.000 euro sono una cifra molto importante e per tante famiglie rappresentano un anno di stipendio e magari i risparmi messi da parte con tanti sacrifici. Ma la domanda è: la colpa è solo di chi gli aveva promesso di fargli avere il mutuo al 100%? Se devo essere sincero, credo proprio di no. Analizzando meglio la situazione di Carlo ci siamo accorti che le valutazioni iniziali fatte hanno peccato un pò di leggerezza sottovalutando alcuni aspetti importanti e non assicurandosi un piano B in caso di criticità. Tra le tante disattenzioni, ve ne riporto due. In primo luogo, non era stato fatto un controllo preventivo sulla provenienza dell’immobile . Non si era infatti valutato il fatto che la casa che Carlo voleva acquistare era stata donata al venditore dal suo papà che tra le altre cose era ancora in vita. Purtroppo, la maggior parte delle banche non eroga mutui in presenza di una Donazione a meno che non siano trascorsi più di 20 anni dall’atto oppure 10 anni dalla morte del donante. Nel caso di Carlo, la sua banca è disposta ad intervenire ma con una polizza assicurativa che annulla i rischi derivanti dall’acquisto e/o dal finanziamento di beni che provengono da donazione, garantendo la sicurezza della compravendita. Inoltre, le valutazioni iniziali (sulla carta) erano state fatte un po' al limite della sostenibilità , senza minimamente riflettere sul fatto che per la famiglia di Carlo l’importo di mutuo richiesto, e quindi la rata, avrebbe avuto un impatto importante sul budget familiare. Per dirla in modo diretto, la spesa che voleva sostenere Carlo per acquistare quell’immobile era al di sopra delle sue possibilità. La storia di Carlo mi da una ennesima conferma. Quando dobbiamo fare determinate operazioni non ci si può affidare al primo che passa e non possiamo fare da soli. Impegnarsi per l’acquisto di un immobile e indebitarsi è una cosa molto seria e non può essere trattata con leggerezza. Sarebbe opportuno avere sempre il piano B e lo stesso andrebbe valutato prima di mettere in moto la macchina, non dopo che abbiamo già firmato un compromesso/proposta che ci vincola e che ci può far perdere soldi, come è successo a Carlo. Detto ciò, non importa se voi vi rivolgiate a noi o ad altri professionisti. L’importante è che evitate il “fai da te”… Pianificare per bene le cose aiuta a non incorrere in problemi. E se per pianificare devo chiedere il supporto di un Professionista e pagarlo allora ben venga. Carlo avrebbe sicuramente preferito pagare un Professionista che rischiare di perdere 24.000 euro. Voi cosa ne pensate? #pianificazione #mutuo #donazione #faidate

Ripristinato il fondo Consap Natale in 🔴, ma con qualche notizia 🟢 per il 2021. E' arrivato un bel regalo di Natale per i tanti potenziali acquirenti di una prima casa. E’ ufficiale 🍾🎉 Approvato il ritorno alla versione estesa del Fondo Consap , annullando di fatto le modifiche apportate il 13 ottobre. Ritornano così a poterne usufruire anche altre categorie, i cosiddetti NON PRIORITARI. A questo punto facciamo un riepilogo. A chi è rivolto Vi possono accedere tutti. E’ prevista poi una categoria che viene definita “Prioritari”. A questa categoria viene appunto concessa priorità se sono: 1) giovani coppie coniugate o conviventi, il cui nucleo familiare sia stato costituito da almeno 2 anni e in cui uno dei componenti non abbia superato trentacinque anni e in tal caso il mutuo deve essere richiesto congiuntamente (con o senza figli), 2) famiglia monogenitoriale con figli minori conviventi, 3) giovani con età inferiore ai 35 anni titolari di rapporto di lavoro atipico (art 1 legge n.92 del 28.06.2012), 4) conduttori di alloggi di proprietà degli I.A.C.P.) Condizioni di accesso All’interessato è richiesto che, all’atto della presentazione della domanda, non risulti proprietario di altri immobili ad uso abitativo. Si fa eccezione per gli immobili pervenuti per successione (anche in comunione) oppure per gli immobili concessi ad uso gratuito ai genitori o ai fratelli. Caratteristiche degli immobili Non tutti gli immobili possono essere acquistati tramite l’intervento del Fondo. Sono infatti previste delle limitazioni: 1) l’immobile deve essere ubicato in territorio italiano; 2) non deve essere un immobile di lusso; 3) non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8, A9 Importo massimo oggetto della richiesta L’ammontare del finanziamento non deve essere superiore a € 250.000 Caratteristiche del finanziamento Il tasso che viene applicato al mutuo e le relative condizioni saranno quelle negoziate con le banche. Solo per i soggetti prioritari è previsto che il tasso effettivo globale (TEG) non deve essere superiore la tasso effettivo globale medio (TEGM). Da tenere presente che, nel caso di intervento del Fondo Consap, la Banca non può richiedere al mutuatario ulteriori garanzie aggiuntive (non assicurative). Ad esempio, non può richiedere l’intervento di un garante Resta inteso che l’erogazione del mutuo resta una facoltà della stessa banca. Come fare richiesta al Fondo e le tempistiche di gestione pratica L’interessato che vuole usufruire del Fondo Consap deve fare richiesta di mutuo alla Banca. Bisogna accertarsi che la Banca rientri tra quelle che hanno aderito a questa iniziativa. Una volta presentata la richiesta, sarà la stessa banca a gestire tutto. Per ciò che riguarda le tempistiche, abbiamo verificato che ad oggi le risposte potrebbero essere un pò rallentate. Per qualsiasi necessità, potete contattarci. Come sempre valuteremo insieme la soluzione più adeguata alle vostre esigenze. #consap #fondoconsap #mutuo

Hai ricevuto il PIES dalla banca? Sai a cosa serve, cosa contiene, che scadenza ha?